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Appartamenti in affitto, è caccia ai canoni soft

Appartamenti in affitto

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Continuerà a non dormire tranquillo chi ha affittato la casa in montagna anche per i soli mesi invernali: la minaccia della minimun tax sugli affitti è sempre dietro l’angolo. Quando si affitta un immobile, proprietario e conduttore sono tenuti a registrare il contratto di locazione che finirà poi (per l’85%), nel modello Unico o 730 del proprietario. A causa del «canone presunto», introdotto dalla Finanziaria 2005, chi dichiara un canone di locazione inferiore al 10% del valore catastale, potrà subire gli accertamenti e i controlli previsti dalla legge; in caso di irregolarità riscontrate, ad esempio a seguito di accessi, controlli bancari, redditometro, l’ufficio potrà richiedere una maggiore imposta con tanto di sanzioni e interessi. Il valore catastale dell’immobile è quello che risulta applicando i previsti moltiplicatori alla rendita catastale rivalutata del 5%. Ad esempio, per un appartamento, uso abitazione con rendita catastale già rivalutata del 5%, pari a mille euro, il valore catastale è di 120 mila euro (1.000 x moltiplicatore 120). Il canone catastale «presunto», in questo caso, è di 12 mila euro (10% di 120 mila). Va da se notare che in molti casi il meccanismo del 10% del valore catastale porta spesso a risultati eccessivi e fuori mercato rispetto agli affitti reali. Per cui anche il contribuente corretto che dichiara quanto realmente percepito, potrebbe vedersi costretto ad avviare un fastidiosissimo contenzioso con l’amministrazione finanziaria.

Accertamento. Affitto una piccola casa in montagna saltuariamente per brevi periodi (week-end o una settimana), mai per più di 30 giorni. A tale fine rilascio una semplice ricevuta di affitto prestampata. Vorrei sapere se è sempre in vigore la legge per cui si può evitare l’accertamento del fisco per gli immobili affittati a patto che venga dichiarato un reddito pari al 10 per cento del valore catastale, o se le recenti manovre che si sono succedute hanno cambiato qualcosa sul tema.

Canone presunto. Sì, la legge è sempre in vigore. Ci preme però chiarire che il canone presunto introdotto dalla Finanziaria 2005 serve soltanto ad assicurare una sorta di franchigia al proprietario: se dichiara un canone di locazione pari almeno al 10% del valore catastale, non potrà subire gli accertamenti e i controlli previsti dalla legge; in caso contrario, l’ufficio potrà richiedere la maggiore imposta dovuta a seguito di eventuali accertamenti. Questi accertamenti non sono altro che le procedure di controllo da sempre previste per i redditi immobiliari. Tali controlli, inoltre, non scattano automaticamente per il solo fatto di non essersi adeguati al canone presunto (a meno che avendone l’obbligo, il contratto non sia stato registrato). Pertanto, se non sono stati percepiti affitti in nero, ci sarà poco da temere.

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